财务报告之声——下一步如何将现金短缺负债率“转”为“绿色”大明市

央广网8月11日消息(记者 安垚)在房地产行业,闽系房企“激进”的标签根深蒂固。曾经它们凭借“强扩张、快周转、高杠杆”的发展模式,实现规模的快速增长。却也因为“高风险”的盈利模式,让部分成员出现…

央广网8月11日消息(记者 安垚)在房地产行业,闽系房企“激进”的标签根深蒂固。曾经它们凭借“强扩张、快周转、高杠杆”的发展模式,实现规模的快速增长。却也因为“高风险”的盈利模式,让部分成员出现“暴雷”等情况。

同为“闽系”,成立于1986年的大名城表面看起来像个异类。与多数脚踩“红线”的闽系房企不同,如今的大名城债务结构已经完全符合“三道红线”要求。

近日,大名城披露的2021年半年报显示:截至报告期末,公司货币资金余额38.31亿元,资产负债率62.50%,扣除预收账款资产负债率46.09%,净负债率53.08%,现金短债比为1.62。

按照“三道红线”标准,大名城顺利转“绿”。但深入分析这份半年报的数据,解决了债务指标的大名城,尚有更多的问题需要去逐个击破。

营收下降 扣非净利润降幅超八成

(图片来源:大名城2021年半年报,央广网发)

大名城2021年半年报显示,公司营业收入约42.03亿,同比下降45.2%;归属上市公司股东净利润约2.39亿,同比下降21.01%;基本每股收益约0.096元,同比下降21.05%。

面对这份营业收入和净利润双双下滑的成绩单,大名城给出相应解释:房地产行业存在销售周期与收入确认周期不匹配,本期新增结转项目收入及利润较上年度减少,新获取高毛利项目尚未竣工。

具体来看,新结转项目导致收入减少约 5.54 亿元;合并范围的变动导致收入减少约 3.34 亿元;存量项目交付面积的减少导致收入减少约 25.68 亿元。

此外,公司转让子公司,合并范围变动导致同比收入和利润较上期变动减少,未来收益提前兑现,所产生的收益为非经常性损益,从而导致本期非经常性损益大幅增加,但归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润大幅减少。

报告期内,大名城归属上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润约为0.47亿元,同比下降的84.3%。也就是说,2021年上半年大名城约2.39亿元的归属上市公司股东的净利润中,有约1.91亿为非经常性损益所得的净利润。而这部分非经常性损益所得的净利润主要来源就是处置子公司。

处置子公司 实现现金短债比1.62

处置子公司,为大名城带来的不仅是非经常性损益的大幅增加,对提升现金流、助力“三道红线”顺利转“绿”起到的作用也不容忽视。

大名城2020年年报显示,公司扣除预收账款资产负债率为 48.84%,净负债率为 70.90%,现金短债比为 0.54,踩中一条红线。

而大名城2021年半年报却显示:截至报告期末,公司资产负债率62.50%,扣除预收账款资产负债率46.09%,净负债率53.08%,现金短债比为1.62,未踩中红线。

半年内,大名城到底施了什么“魔法”,让其他两道红线下降的同时,还能让现金短债比大幅提升,由“红”转“绿”?其实,在大名城2021年的半年报里就已经揭秘。

截至2021年上半年,大名城货币资金约38.21亿元,同比2020年年末上升62.88%,主要系本期销售回款及处置子公司所得。

报告期内,大名城的销售回款并不理想。截止报告期末,大名城销售商品、提供劳务收到的现金约47.48亿,较2020年同期的68.87亿减少了约21.39亿。

这也就是说,本期大名城货币资金增加的主要原因来自处置子公司所得的约6.74亿元的现金净额。

截至报告期末,大名城的短期借款约13.75亿,较2020年末增加34.05%,主要系本期新增短期借款所致;一年内到期的非流动负债约9.95亿元,较2020年末下降70.25%,主要系本期偿还一年内到期的负债所致。

根据现金短债比的计算公式【货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)】可以看出,一增一减之间,大名城的现金短债比就从2020年末远低于标准线1的0.54,变更为1.62,完成了现金短债比由“红”变“绿”的目标。

不过值得注意的是,随着一年内到期的非流动负债减少,大名城的应付票据、长期借款分别较2020年期末增加约2.89亿、12.57亿。截止报告期末,大名城的负债总额约230.72亿元,较2020年期末仅下降了约6.41亿元。所以实际上,大名城的债务总量变化并不大,只是换了一种方式呈现。

第二曲线业务受挫 规模掉队

但无论如何,相较于动辄资产负债率超80%的房企而言,大名城的财务结构都算得上“稳健”。或许有人会问,财务结构如此“稳健”,有着30余年历史的大名城为何规模如此受限。这恐怕就要从大名城第二曲线业务的选择说起。

2015年,经历长期发展,房地产行业供给机构发生变化,多地楼市房价下调,业内普遍认为房地产市场的“黄金十年”结束,房企间刮起了一股“多元化”风潮。有企业选择走文艺路线,由企业决定深耕商业,大名城则选择成立名城金控作为施行金融投资及租赁业务的平台,构筑“产业+资本”双轮驱动的发展架构。

随后两年,通过实施收购股权、设立财险保险公司、成立资管公司、参与国融证券增资等举措,名城金控取得不错业绩。2017年,大名城99.96亿的营业收入中,12.1亿元来自金控板块。当时,大名城房地产板块的毛利率为28.54%,相对于其金控板块少17.04个百分点。

(数据来源:大名城定期报告,央广网房产制图)

但到2018年,受到稳杠杆及政策管控趋严的影响,大名城的金控板块成绩急转直下,当年就亏损约3亿元。

而此前,以对赌协议形式收购、意欲作为金控板块主力的中程租赁公司,因业绩不达标被原价退回中植集团。

到2020年,大名城金控板块的营收约29万元,在总营收的占比几乎为零。到2021年上半年,大名城金控板块没有好转,仅实现营收18.23万。大名城金控板块已名存实亡。

而发展重心向金控板块偏移后,大名城的发展脱离既定轨道,销售规模已经远远落后于“同辈”甚至是“后辈”房企。

(数据来源:上市公司公告,央广网房产制图)

尽管在2020年大名城开始重回“地产”,在上海地区投资78亿拿下6宗土地。但在土地出让模式改变,房企利润空间不断压缩,行业集中度攀升的当下,迈入“管理红利”时代的大名城还能否赶上前行的队伍,答案尚未可知,但可以确定的是,追赶的难度正在成倍增长。不过,在房地产行业发展模式重构的当下,或许百亿规模的大名城可以寻找到适合自己“小而美”的新出路。